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180万租10年贵了?别傻了,这样的房子你哪找去!

时间:2018-04-16 15:00来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
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租售并举、租售同权后,房价会降么?

房地产市场真正按照党的十九大报告要求回归到住的本质后,被寄予厚望的企业自持“长租公寓”已经开始显现在平抑房价上涨和回归房地产初心的威力。

据《北京日报》近日报道,北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。这意味着一直备受关注的“长租公寓”正式落地。

粗略测算,现在市场上720万的房子,如果按照万科翡翠书院相同的长租规则,住户实际付出的现时成本只需要451万,相当于大幅降低了房价和房租,提前至少5年享受更好的居住生活体验。

如果这一机制能在地产商中进行大面积推广,不仅能够平抑房价,让发展商重新流着“道德的血液”,还能加速实现十九大报告中“让全体人民住有所居”的房地产市场目标。

1

全国第一家企业自持长租公寓是这么设计的

翡翠书院位于北京海淀区,距离中关村13公里、西二旗8公里。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。

90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

翡翠书院的长租设计亮点是,开发商鼓励长租,最长可租赁10年,期间租金不变,但是需一次性付清全部租金。

也就是说,如果租一套90㎡三居室,按1.5万的月租金计算,10年租金将达180万;如果租一套180㎡的四居室,按照3万的月租计算,10年租金将达到360万元。

2

长租:大幅降低了房价和房租

拿上百万甚至几百万去批量租房,这个玩法在中国房地产历史是可能还是第一次。

长租的财务模型比较绕,以90㎡三居室10年的租金180万为例,算一下长租这笔账:

按照目前的长租规则,如果住户租70年,则需要在第1年、第11年直到第61年,每年支付租金180万元人民币。合计支付租金1260万元。

考虑到资金的时间价值,按照市场5%的折现率计算(中国社会科学院财经战略研究院认为2017年的实际通货膨胀率约为5.2%;余额宝近期的年化收益率也超过了4%。因为,我们认为5%的折现率是公允甚至低估的),第11年支付的180万折合成现在的价值是110.5万元;第21年支付的180万折合成现在的价值是67.84万元;第61年支付的180万租金折合成现在的价值是9.64万元。

这意味着,按照目前的长租规则,这套90平米的三居室的现时价值是450.9万元。

当然了,这个测算是基于在以后的6个10年内,租金是保持180万恒定的。

现实中,会不会恒定呢?

我想是不会的。无论是万科,还是其他地产商都会根据市场情况做一些调整,总基调一定是涨。

对这个,你也不要大惊小怪,也不要骂开发商不讲良心,现在遍布全国的有各级政府主导的产业园区的租金也是每年都涨的。

这是常识,换你也一样。

3

月供:720万的房子需要支付总价1075万

综合地理位置和楼盘品质等方面来看,和万科翡翠书院相对可比的楼盘有两个:如园和西山壹号院。

综合这两个楼盘的二手房数据显示,均价约8万/平,万科翡翠书院90平三居室目前的合理市场价值为720万。这还没有考虑到新楼盘的溢价和配套更好等因素,实际价值可能超过720万元。

如果购买这套三居室,以价格下限720万计算,40%的首付需要288万,按照最长期限贷款25年和目前北京房贷利率普遍上浮10%计算,432万的贷款部分还款总额为787万,每个月按照等额本息需要还款26245元。

这意味着,按照购买计算,房子的现值是720万元,实际总支付金额是1075万元。

720万的房子,有355万最终流向了银行。

4

长租VS月供:月供完败

同样拥有70年房子的使用权,以40%首付购买90平的房子,两种方式的利弊立见:

(单位:万元)

  月供   长租  
现值   720   450.9  
购买门槛   ≥300   ≤180  
平均每月付款额   2.6   1.5  
资格门槛   连续满五年社保等   ——  

无论从哪个方面来看,对比长租,月供在所有方面完败。

特别是在最后两项指标方面,如果说前两项是量的变化,后面两项可能就接近质的变化:月供2.6万,意味着一个家庭可能需要持续平均税前不低于10万元的收入,这会将绝大部分作为社会中坚力量的中青年家庭拒之门外;而资格门槛更是不可逾越的障碍,是制约北京发展的一个重要因素。

(责任编辑:admin)
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